观点:北上深为何缺席“楼市限售”?(图)

2017-09-28 10:00 作者: 刘晓博

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【看中国2017年9月28日讯】9月25日以来,中国大陆的最大热点仍然是楼市限售。楼市有两大看点,一是房地产股在香港、上海和深圳股市“跌成翔”;二是新版的“冻产”或者“限售地图”还在不断刷屏……

2017年3月23日,厦门率先公布了“限售令”,并从3月25日开始实施。一种新的调控手段由此诞生,然后被多个城市采用。

而刚刚过去的周末,又有8个楼市启动较晚的城市宣布加入限售。至此,已经有45个城市正式公布了“限售令”。限售期一般为2年、3年和5年。

在自媒体上,我们看到过“保定、珠海限售10年”的说法,这是指限价房,不是正常的商品房。还有“北京、佛山限售70年”的说法,这是指土地拍卖中产生的开发商情愿永久自持的房子。

相比之下,下面这幅“限售地图”更完备一些,是“广州地产”制作的。

中国楼市近期的限售地图详解
中国楼市近期的限售城市图详解(网络图片)

可以看出,真正在“商品住宅”这个项目上实施了限售的城市,没有传说中的多,限售的年限也没有自媒体夸张的那么长。

不过,我们可以发现一个明显的问题——北京、上海和深圳都没有针对商品住宅(包括新房、二手房)推出限售政策。目前限售的城市,也基本上都位于“胡焕庸线”以东,以及山海关以内(只有沈阳例外)。

在朋友圈发了一条内容——思考题:为什么北上深不“限售”?

首先可以排除的一个可能是:北上深的楼市管理当局从来没有考虑过“限售”。笔者认为他们一定考虑过,甚至跟住建部沟通过要不要搞“限售”。目前阶段未出台“限售”,一定是有原因的。

其次可以排除的一个可能是:北上深的房价已经被管住了,所以不用“下猛药”。因为就在上周,北京、深圳刚刚高调提高了“首套房”的按揭利率。目前,四大行在北京和深圳的首套房利率普遍上浮5%到10%。这个力度,超过了很多“限售”的城市。

还有人说:因为“一线城市”要控制人口,所以要给大家卖房子撤离的机会。但问题是,北京和上海的确在限制人口,而深圳在大规模扩张人口。如何解释?

还有一种猜测:中国楼市刚刚经历了一线城市到二线城市到三四线城市的上涨轮动,现在是不是又开始把资金引向北上深?为下一轮楼市的启动做准备?——好像又不应该这么快。

有人则猜测:因为北上深房子太紧俏,如果限售,则可能出现抛盘不足,会刺激房价加快上涨。而限售的大多是“二线”、“三线”城市,这些城市房价涨得太急,如果不“冻房”可能会出现暴跌。这个看法,我觉得有道理。

还有一种猜测:因为北上深正在酝酿更大的、更吓人的招数,弄不好真正的“房地产税”可能率先在北上深试行,所以不用限售。(注意,这纯粹是猜测!)

这个说法看起来也颇有道理。最近几个月,关于在中心城市率先试行“房地产税”的建议越来越多。原因很简单:“房地产税”的正式立法,非常复杂,可能需要很长时间。

而事实上,中国600多个城市和2000多个县城,80%的地方已经不可能开征房地产税,因为人口增长缓慢且还在流失,而房屋显著过剩。如果开征房地产税,将对当地经济产生巨大的负面影响。未来真正有条件开征房地产税的城市,就是中心城市及其卫星城。所以,率先在北上深等城市试点房地产税反而是简单易行的。

下面让我们推演一下:假如率先在北上深试点“房地产税”(上海、重庆此前试点的是“房产税”,而且只是局部征收,而没有全面推广),将带来什么影响?

笔者的看法是:假如北京、上海、深圳率先试点“房地产税”,那么应该有人均免税面积的做法,从超额面积开始施行“阶梯税制”,也就是累进制、惩罚性的税率。

如果有“累进税制”,则将对拥有多套房的业主产生巨大压力,相当一批房子会被释放出来,短期会对房价产生压力。但由于北上深新增人口的量非常大,只要政府不严控,“接盘侠”有的是。最终,“房地产税”不能抑制房价、房租的缓慢上升,情况类似纽约、旧金山、洛杉矶、伦敦、香港。

如果商业物业(商务公寓、写字楼、商铺)不征收房地产税,或者没有累进制、惩罚性的房地产税,则刺激北上深这类房子补涨、去库存。

最终,北上深的房屋闲置率会下降,富人的资产配置方式会调整,过分热衷于房子的人会减少,政府的收入会暴增。这些暴增的收入,可以用来建设更多的政策性住房、基础设施,也可以用来向工薪阶层减税。总之,房地产税将在北上深成为非常好的财富再分配工具。

对于人口流失城市来说,房地产税将成为摧毁地方经济的最后一根稻草,所以,未来很多三四五线城市很有可能长期免征房地产税。


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